|AVOCAT – BAUX COMMERCIAUX| Application immédiate de la sanction du réputé non écrit – Par Lexbase

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Réf. : Cass. civ. 3, 19 novembre 2020, n° 19-20.405, FS-P+B+I (N° Lexbase : A9460347)

par Julien Prigent, le 25-11-2020
Brève mise à disposition par Lexbase.fr

► L’article L. 145-15 du Code de commerce (N° Lexbase : L5032I3R), modifié par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 (N° Lexbase : L4967I3D), dite loi « Pinel », en ce qu’elle a substitué à la nullité des clauses ayant pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-37 N° Lexbase : L5765AID à L. 145-41 (N° Lexbase : L1063KZE) du Code de commerce, leur caractère réputé non écrit, est applicable aux baux en cours et l’action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail n’est pas soumise à prescription.

Faits et procédure. En l’espèce, des locaux commerciaux avaient été donnés à bail à compter du 1er avril 1998 pour une durée de neuf années. À la suite d’un congé, le bail avait été renouvelé à compter du 1er octobre 2007. Le 4 octobre 2013, le locataire avait cédé son fonds de commerce. Le 5 août 2014, le propriétaire avait délivré au nouveau locataire un commandement de payer des loyers et charges, puis l’avait assigné en référé en acquisition de la clause résolutoire. Un arrêt du 19 novembre 2015, qui avait déclaré acquise la clause résolutoire au 5 octobre 2014, avait été cassé (Cass. civ. 3, 27 avril 2017, n° 16-12.179, F-D N° Lexbase : A2848WB4).

Le 13 janvier 2016, le nouveau locataire a assigné à jour fixe le bailleur aux fins de voir déclarer réputée non écrite la clause de révision du loyer stipulée au bail, annuler le commandement de payer et, subsidiairement, se voir accorder des délais de paiement rétroactifs et la suspension des effets de la clause résolutoire. Le propriétaire a soulevé l’irrecevabilité des demandes et conclu au rejet de la demande de délais. Faisant grief aux juges du fond d’avoir, notamment, rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action du locataire en contestation des clauses du bail (CA Paris, Pôle 5, 3ème ch., 19 décembre 2018, n° 17/07428 N° Lexbase : A1066YRW), le bailleur s’est pourvu en cassation.

Décision. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi. Elle souligne que la cour d’appel a relevé que la loi du 18 juin 2014, en ce qu’elle a modifié l’article L. 145-15 du Code de commerce, a substitué, à la nullité des clauses ayant pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41 du Code de commerce, leur caractère réputé non écrit. La Haute cour a estimé que la cour d’appel avait retenu, à bon droit, que ce texte est applicable aux baux en cours et que l’action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail n’est pas soumise à prescription. L’action tendant à voir réputer non écrite la clause du bail relative à la révision du loyer, formée le 13 janvier 2016, soit après l’entrée en vigueur de la loi précitée, était donc recevable (sur cet arrêt, lire également Suspension des effets de la clause résolutoire : des délais peuvent être rétroactivement accordés au locataire N° Lexbase : N5460BYU).

Pour aller plus loin : v. ÉTUDE : Les délais encadrant les actions relatives au bail commercialLa prescription biennale de l’action en nullité fondée sur une disposition du statutin Baux commerciaux, Lexbase (N° Lexbase : E5936AEL).